商業和住宅建設一直是我國建設的重要領域，經過了近三十年的全面建設，目前的商住樓的存量已經很大，在很多城市出現了空城的現象。這里有需求的驅動，更多的是短期利益的追逐，以及我國固有的重外忽內的思想的根源所在。隨著我國市民整體素質的不斷提升，很多人已經開始意識到，該把建設的人力、物力和財力轉移到地下的時候。只有這樣，才能解決我們看得見的日益頻現的城市內澇、道路傷疤、拆拆建建，以及我們看不見的財政的不斷攀升和無謂浪費。

　　市政企業，傳統意義上的政府屬性，隨著工程建設管理的深入已經在不斷的混合。在我國產業轉型期，市政企業不僅是城市基礎設施的主要建設者，同時還應該和社區和園區建設結合，發揮自身的規劃、設計、施工和管理優勢，投資、建設和運作城市的社區和園區，拓展業務范圍，挖掘內部潛力，創造經濟和社會效益。BOT 、BT模式有其一定的局限性，在當前的投融資環境下，PPP模式可以在混合所有制模式下，發揮政府和企業的能動性，推動社區和園區建設上一個新的高度。物聯網，在智慧城市、智慧交通等領域有其很大的優勢。產業社區和園區的面積和職能大，管理的觸點多，不僅是傳統的“九通一平”的建設和管理，還有物流、監管、海關等職能，只有運用物聯網技術才能對社區和園區的信息進行實時、快捷和經濟的收集、整理、分析和應用，降低運營成本，提升管理效能，增強社區和園區吸引力，擴展社區和園區功能。

　　一、市政第一的理念

　　社區和園區科學規劃，是指設計及制定比較全面的、長遠的、科學的發展計劃，是在對未來整體性問題的全方位思考、考量的基礎之上，所設計的整套行動方案，它往往與城市發展、經濟發展、土地利用等因素緊密聯系在一起。

　　然而目前的情況是，一些地方由于定位不準、盲目追求建設速度等諸多因素，在社區和園區基礎設施規劃過程中，往往表現出重形式輕內容，重建設規模輕實際操作，甚至并沒有將工程規劃納入城市規劃體系中。導致一些基建工程倉促上馬，或者規模過大，或者不具備實用性，或者與當地經濟發展不銜接，最終出現大量的重復建設和資源閑置。

　　市政企業在土地利用、城市規劃發展上有過很多的實踐，積累了很多經驗，在市政項目之間和市政項目和社區和園區之間的協作具有可行性和經濟性。

　　社區和園區一般依托完善的城市交通體系，以自然地形為生態屏障，以自然水系為脈絡，既要求社區和園區內部的市政設施通暢齊全，又要求和外部的城市市政設施良好無縫連接。這都為市政企業投資建設社區和園區提供了先天和經濟條件。

　　1、市政工程的直接最大受益者——商業和住宅的消費者應該愿意為所置物業所在地的市政設施表現出前置的關注、仔細的探究和高價的支付。市政設施對物業的重要性，如同人的身體系統的排泄系統，現代人都吃得多，但便秘是多數人的毛病；如同家庭裝修過程中的水管的地位，電短路了，可以兩頭截斷，從新布線，但水管壞了，就得破壞原有地面和臺面，大動干戈。

　　2、市政工程的推動者——開發者要把市政設施的開放放在首位者，先行者，質量里程碑和和賣點。和市政相比，結構、戶型、朝向和綠化等都是其次的。我們看到的不是豪華的里面裝飾和假山假水，而是明示的市政設施的說明圖和布置圖、控制點、維修點和升級點。

　　3、市政工程的出資方——政府要從主要抓政績工程、標志工程轉向民生工程，要注重面子的同時更要注重底子，一個底子都好的衣服絕對是一件好衣服。以前的市政工程的出資方基本都是政府，那是因為承發包模式比較傳統，或者說市政工程的平均利潤還不是很高，但隨著市政工程的單體規模的增大和發包模式的創新，很多民營資本表現出對市政工程的濃厚興趣和真實運作。

　　二、可視化市政的理念

　　市政工程的設計者、施工者和維修者都有“地下工作者”的稱呼，一方面是真實場面的描述，另一方面也是職業弱化的體現。如何把市政工程從埋地的暗點變成明示的亮點，不僅是從業者們人的需要，也是市政工程自身的需要。

　　1、可看見——樁。我們常見的樁是電力系統的警示樁。當然，給水、排水、污水、熱水、蒸汽、煤氣、天然氣、風等工程也是可以用的，而且柱距要密些，如果覺得不美觀就對樁進行一定程度的設計。一個個美麗動人的樁可以告訴我們他們是不能隨意動的。

　　2、可控制——井。我們關注井的蓋已經很長時間，總是被人偷，總是有人掉下去。好像井帶給我們的是災難，其實井的作用和功能絕不是這樣。總閘、分支閘、調節閥、加壓閥、止回閥、安全閥疏水閥，他們的功能可是無所不能。

　　3、可檢測——探。管線探測是一門很成熟的技術，在繪制管線圖和檢修管線時用到它，屬于事后控制。我們應該把探測技術變成事前控制，定期巡查，把故障提前發現盡早排除，一方面降低經濟損失，一方面減低安全隱患。

　　4、可升級——換。由于當時設計和施工技術的原因，很多的管道和閥門幾年之后都需要更換，才能保證正常的運轉和高品質的需求。非開挖管道更換法作業面小，進度快，費用也可以為雙方接受。管道及其配件的更換應該制定計劃，在不影響使用的前提下實行。

　　我想，這些樁、井、探頭等不應該是標注在設計者的圖紙上，或者是物業管理辦公室的墻上，而是小區的每棟的進出口處，讓市政工程如民眼如民心。誰都不想家里沒電、沒水和沒氣吧！

　　三、全壽命市政的理念

　　如果我們是居民或者商戶，我們經常討論40年、50年和70年后的物業的產權問題，但如果我們是市政企業，我們就沒有這個擔心了，因為市政工程是永續存在的和運作的。但我們的設計者、施工者和管理者是否意識到這個永恒呢？未必。所以，市政工程的壽命設計是一個難題。以橋梁為例，我國傳統的橋梁設計中未明確橋梁整體及主要構件的設計壽命，橋梁設計壽命的確定也缺乏技術支撐和具體的設計方法，對橋梁影響周圍生態環境和橋梁景觀與周圍環境和諧統一等問題考慮較少，導致了現有橋梁存在使用性能差、使用壽命短、全壽命經濟性指標差等問題，已經嚴重影響了橋梁正常服務功能的發揮，并且給養護、維修等后期運營管理帶來巨大的經濟和社會負擔。

　　為此，在市政工程設計中，應針對規劃、市政設計、施工、運營、管養、拆除或回收再利用的全過程，實現其全壽命周期內總體性能（功能、成本、人文、環境等）最優的設計。施工和管理也是如此。