由于開發建設物流園區的投資相當巨大，土地占用多，并受城市發展、產業結構變化等因素的影響較大，稍有不慎，便會造成巨大的浪費或投資失誤。因此，科學地確定物流園區的市場需求和戰略定位，完善戰略規劃的細節和服務體系的設計，成了當下物流園區開發建設的當務之急。

應當說，物流園區的戰略規劃和定位是對物流園區建設的目標、理念以及資源和功能的總體部署與規劃，是制定物流園區發展規劃、布局規劃、項目規劃等具體實施方案的指導性綱領，是為物流園區的設計、建設、運營、管理和評價提供科學的決策依據。

我們根據多年的工作經驗，總結了自己使用的物流園區項目戰略規劃和定位研究的一般方法論（如下圖所示），并要做好以下工作：

1、宏觀判斷
根據我們戰略定位的方法論，針對物流園區項目首先是進行宏觀判斷。宏觀經濟形勢分析至少要包括三個層面：即（1）國家層面；（2）區域或者省級層面；（3）項目所在地層面。
宏觀分析需要認真分析這三個層面的經濟形勢、產業特征、物流環境、當地政策、競爭對手等。要通過分析給出目標物流園區項目的初步定位意見，為下一步的市場調研縮小工作范圍，為項目功能定位及涉及、空間布局等奠定框架基礎。同時要通過項目的宏觀分析完善項目的概念體系，為項目的建設團隊提供統一的概念和思想。因此，項目戰略定位的宏觀分析是至關重要，是物流園區戰略規劃和定位的基礎。
2、市場調研
市場調研是項目戰略規劃和定位的基礎，是項目設計建設的根本保證，也是項目后期招商運營的前提。戰略規劃和定位階段的市場調研需要非常的充分細致，但其中重點還在于項目所在地的產業環境、產業鏈條特點、產業集群特點、物流環境和狀態，項目擬建地點的交通環境條件等等，通過這些市場調研，最終確定項目的戰略定位意見，為下一步的項目功能設計、布局等提供根本的市場數據和意見。
例如，我們在進行擬占地2000余畝的洛陽國龍物流園項目戰略定位分析研究時，針對該項目的特點，在歷經兩個多月的實地調研中，收集了30余份國家、河南、洛陽的政策、規劃、統計文件及參考資料，調研了當地的軸承產業、汽車銷售服務產業、公路貨運市場、各類專業批發市場、寫字樓市場、房地產市場等，走訪了130余位政府官員、協會專家、企業負責人及經營業戶，考察了50余家各類市場、園區、樓盤，參與了多次政府項目協調會議，為園區的戰略定位提供了翔實的數據。
3、定位分析
根據市場調研的結果，確定項目開發建設的戰略思想和基本原則，明確項目的戰略發展目標，根據市場調研的實際情況和各種關聯因素，確定項目主要功能和戰略定位，明確項目的空間布局和管理體系的戰略框架，給出重點服務功能構建、重點項目構建的基本戰略發展意見。
4、戰略建議
根據項目的戰略規劃和定位，最后給出項目的各種策略性建議，諸如開發模式、開發路徑、建設進度、運營模式、營銷推廣、招商合作基本策略及管理模式、政策等。（文/孔慶廣）