編者注：城市更新是指推廣以節約利用空間和能源、復興衰敗城市地域提高社會混合特性為特點的新型城市發展模式，是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。

一、按產權主體分類

（一）單一產權主體。農戶改造宅基地上的房產，商業企業改造擁有完整使用權的總部大樓，工廠企業改造擁有完整使用權的工業用地上的廠房，規模雖然差別巨大，但都是單一產權主體，其共同點是省去了產權主體間溝通協調的過程，單一產權主體可以直接主導更新項目。

（二）復數產權主體。可開發的單一地塊上具有多個產權主體，分為聚合與共有兩種狀態。其中聚合狀態是指在一整個地塊中，大量的產權主體各自獨立擁有小片的土地；共有狀態是指大量的產權主體以類似股份制的方式共同擁有一整片地塊。復數產權主體地塊的特性是需要整體進行開發才具有可行性，而且眾多的復數產權主體間往往是一種平等的關系。

（三）連片產權主體。在較大規模的連片更新項目中，一個更新地區由多個更新地塊構成，成為了單一產權主體和復數產權主體的進一步復合。

二、按規模分類

（一）小規模。用地規模通常在一萬平方米以下，一般僅為單一建筑或若干小建筑組成，如單棟舊城住宅改造、幼兒園等公共設施更新等。

（二）中等規模。用地規模通常在幾到幾十公頃，即一到數個控規所劃定的新增地塊規模。

（三）大規模。用地規模通常在一平方公里以上。一般為政府主導的連片城市更新項目：舊工業區改造、重要地段連片改造等，如上海世博會連片改造、北京首鋼地區等。

三、按原用地功能分類

（一）舊廠房。主要指鎮（街道）、村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市風貌的臨時建筑，包括過于陳舊的，建筑質量過差的，占用生態用地的，排放和能耗水平未達標的，用地不符合土地利用總體規劃的各類廠房。

（二）舊城鎮。主要指城區以內的陳舊、低效利用的用地，包括已停產的舊廠房、倉庫，建筑過于簡陋的棚戶區、危舊住房，物業價值低于土地價值的舊商鋪等。

（三）舊村莊。主要指城市區范圍內的不符合標準的城中村，判定方式包括實際功能已轉變、建筑質量差、生活標準低、不適宜居住等。

總結

隨著中國城市化的發展，城市更新項目越來越豐富，采用多維度對更新項目進行分類有助于認知更新項目的特性，有利于分類提出有針對性的用地政策，從而推動城市存量的改造。

來源: 華地行土地說