建筑設計前期方案優化不能夠單純的強調節約成本，應從綜合性考慮出發，注重設計的科學性、技術的合理性和先進性。設計中既要反對片面強調節約，忽視技術上的合理要求，使項目達不到功能的傾向，又要反對重視技術，輕經濟，設計保守的浪費現象。設計人員要以提高價值為目標、以功能分析為核心、以系統觀念為指針、以總體效益為出發點，從而真正達到設計優化效果。

我們的作業方式是本著分析問題，提出問題、解決問題的基本原則對項目進行全程剖析，然后提出詳細的優化對比方案和可行性優化設計建議。下面我們就以市面上銷量為主的住宅項目為例進行深入探討，摸索前期方案進行優化設計的基本策略和方法。

優化設計依據：現狀項目設計成果、項目規劃設計要點、設計任務書、項目地塊現狀情況及周邊配套設施情況，營銷部門對項目的市場定位、產品客戶群體分析定位、相關的法律法規及當地的日照、城市技術管理規定等。

規劃設計優化

從房地產經營角度來看，一個規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規劃設計方案？評價分析一個規劃設計方案，出發點是什么？根據我們的實踐經驗，對規劃設計方案的評價分析應該把握以下幾個基本原則：

一、規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本，這應該是最高原則。

“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子，這些細節就顯示出設計師完全沒有從住戶的方便舒適角度去考慮問題，只是簡單的從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。

二、規劃設計方案必須符合設計定位，不要偏離定位去追求一切不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了我們的規劃設計方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型白領社區，價位適中，檔次中等，但設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，在大約一萬平米的中庭里，布置了“地中?！薄ⅰ皭矍楹！?、“波羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設計配置！粗劣計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更是高的可怕，這樣一個中檔小區，向業主收錢的管理費是有限的，而單是水景的運轉費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的典型例子。

三、規劃設計要充分考慮將來物業管理的方便。

現在物業管理已經成為樓盤項目成本的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理”。以前設計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規劃設計方案是上海一家設計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍是一圈獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調整了規劃方案，把一個湖變為兩個湖，內湖是別墅區獨享，外胡是小區業主共享。這樣，別墅單獨成區，物業管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

四、規劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。

營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都是錯層，每戶送20平米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，設計師力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。后來有人提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發商按照他們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相。現在許多項目在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的就是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。

五、規劃設計除了遵循專業規范以及技術要點之外，還要盡量考慮中國傳統建筑景觀學說中的基本禁忌。

一般來講，容積率、建筑密度、綠地率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外在樓盤規劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

六、規劃設計還必須滿足“掏干吃凈”用足指標（用足容積率和建筑密度）的原則。

1）用足容積率：損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤；

1.1容積率是通過控制性詳規過程中的設計與測算得出的此地塊的用地開發強度，具有一定的科學性，規劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。

1.2影響容積率的幾個客觀因素：日照規范、間距要求、退紅線要求、限高要求等。也有人為操作因素：不利地塊的利用度，單體樓型的選擇等。

2）用足建筑密度：損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間；

2.1建筑密度主要與首層建筑面積有關。首層戶型（贈送私家花園）是項目賣家最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。好地段的沿街底層商業面積更是寸土寸金，絕不能放過。

3）用足地方法規的邊界

3.1利用挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后改成房間，有效增加實際容積率；利用2.2米以下不計建筑面積的規定，可將半地下室墊高至2.2米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。贈送空間的樓板改為花架，等驗收后封上改為房間。

七、規劃設計還必須實現貨值最大化原則。

1）不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業態組合比例模式推演；

2）運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間；

3）資源利用最大化，盡可能多的擴大優質資源戶型比例，擴大溢價范圍；

4）盡可能開發不占容積率的地上和地下空間，變為可銷售面積。

八、規劃設計偶爾還會采用“拿來主意”思想原則。

1）利用產品庫中的成熟產品進行復制，速度快、風險低；

2）使用模塊產品和組團復制；

3）會所、幼兒園等配套設施復制成熟模塊。

九、規劃設計同時還需深入考慮以下幾點內容：

1）我們有沒有發掘到地塊最大的優勢？

2）我們有沒有把最好的景觀、朝向資源給最好的戶型？同時保證均好性；

3）我們戶型分布與設計是否有更好的方案？

4）我們的商業是否最有利于銷售和經營？金角銀邊是商業設計的基本法則；

5）我們的建筑形象和環境設計是否創造了更好的賣點？是否有更好的展示內容和條件？

6）我們的產品設計是不是從客戶的需求出發而設計？

十、規劃設計中路網和建筑相互關系的精細化調整：

1）規劃設計中道路布局是龍頭，區內主干道不宜靠近建筑，沿途應有景觀布置；彎曲的主干道有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應通過次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應創造條件設計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環境氛圍；道路的規劃還須注意轉彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細部的設計。

2）要使建筑融入環境，環境設計必須提早加入。為給環境設計的創新提供空間條件，在不違反規劃技術規定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動，使二者兼顧。

3）以鳥瞰的俯視眼光去審視規劃圖或規劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點高度，像行路人或乘車人一樣地走近或走進規劃模型，甚至登上陽臺，身臨其境一樣地環顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。特別是板式建筑群，從俯視的視角去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。

業內人士常說：“一個項目成敗的70%在于前期策劃”。這個前期策劃中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案中體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

戶型設計優化

什么樣的戶型是好戶型呢？這個其實沒有一個真正意義上的標準，因為不同的人員考慮戶型的切入點和著眼點不同。

一、開發商認為：好的戶型能相對較快的的進行去化，這樣就能節省相對較多的成本和時間，直接轉化為項目利潤；好的戶型能賣出更高的單價，提高銷售利潤；好的戶型可以進行大規模的復制，節約了產品研發成本以及項目實際操作時間，這些可以很容易轉化為利潤。

二、客戶認為：一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作；一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則必須首先滿足客廳和主臥朝南。當小區周邊有著極好的景觀資源時，戶型設計可能會打破傳統的朝向布局而以景觀朝向面為主，這時首先也是安排客廳和主臥室朝向景觀面。

三、設計師如何看待戶型：

1）戶型定位，沒有最好的戶型，只有最合適的戶型，任何戶型只有滿足了他的目標客戶的需求，客戶喜歡的就是最好的戶型。因此設計師首先需要幫助開發商研究戶型定位，在定位明確的情況下才能進行戶型設計。

2）戶型設計需要生活經驗，戶型設計主要在于生活功能的設計?？蛷d、廚房、餐廳、書房、臥室、衛生間各有不同的功能要求。

3）戶型設計要與市場同步，由于戶型是學術和商業結合，設計師和開發商交流的過程是矛盾最集中的地方。設計師往往專注產品本身，比如外觀、造型等，因為戶型平面設計在一定程度上影響外部造型，所以有很多設計師往往為了造型的需要而隨意改變戶型，這就導致了戶型設計的不合理性。

4）均好性是戶型勻稱的標志，這一點，對于占了戶型中主要面積的起居室顯得非常重要。

四、如何判斷戶型的好壞與否：

1）面積配比的均好性：包括各空間、居室的開間和進深的尺度，面積的配比等；

2）空間分離的細致性：包括動靜分離、干濕分離、公私分離、主次分離、流線分離等；

3）空間布局的合理性：包括門窗的位置，墻面的尺度，由此而影響的通風、采光、觀景，以及生理和心理干擾等；

4）面積利用的有效性：包括家具和器具的安放，交通動線的組織等。

五、提煉戶型設計賣點：通過鉆國家技術規范的空子，采用“偷”的方式提高產品的高附加值。戶型偷面積已成為在競爭中取得優勢的重要手段，對客戶的吸引力非常大，有很大的創新開發潛力。

六、核心筒設計基本原則：在滿足規范和實用的前提下，盡量做到自然通風、采光，爭取公攤面積最小。

我們如何在保留戶型舒適度的前提下，怎么做到盡可能的節省成本。這是我們戶型優化的終極目標。

建筑立面

建筑立面設計是在符合功能和結構構造要求的基礎上對建筑空間造型的進一步美化。擴初方案審批之前，優化方向重在立面方案的比較，擴初方案審批通過之后，側重在立面用料，質感和色彩搭配等的方案比較。

建筑外立面優化設計的基本原則：

一、大眾性原則：所謂建筑外立面優化設計的大眾性原則，指的就是在對建筑的外立面進行設計時，不能只是一味地追求個性，必須要根據當前的文化、經濟以及社會的發展來對建筑的外立面進行設計，建筑師在設計的過程中也必須根據人們的審美觀念和生活經驗，從大眾的角度進行考慮，使得建筑外立面最終的裝飾設計能夠與大眾觀念相結合。

二、地域性原則：不同地區和不同民族的建筑特色也是不相同的，這種建筑特色的不同也正是建筑地域性的基本表現，在地域性的原則當中，自然資源的主要表現就是建筑物構建手法的不同、建筑所在地域的光線不同以及建筑物所在地域的地形不同，在對建筑外立面進行裝飾設計時，必須要充分考慮到地域的特色，將不同地區的民族特色充分展現出來，并且能夠使居住者在情感上產生家的感覺。

三、時代性原則：建筑外立面的裝飾原則不能只考慮單方面的因素，必須要著眼于整個時代，依據社會的時尚元素找到相關的建筑設計靈感，并且要爭取不斷超越現有的時尚觀點。就當前的建筑外立面設計而言，建筑設計的時代性主要有兩點表現：一種是傳統的設計，另一種就是經典時尚的設計，建筑外立面的裝飾設計必須要有一定的時代性，否則即使再完美，也會變得沒有觀賞價值。建筑外立面的裝飾設計與傳統設計和經典設計都是相輔相成的，同時也是不可分離的。

現代住宅建筑外立面造型優化設計應以建筑物的實用性、使用功能和結構構造要求為基礎，考慮造型中點、線、面、體各元素的配合，在建筑材料、色彩及造型下體現建筑物的風格及設計師的設計思想。

建筑立面造型優化是一項復雜的系統工程：建筑優化設計是一門集技術、藝術相結合的產物。其中立面優化只是其中的一部分，它是展現給大眾最直觀的一部分，固然很重要，但歸根結底它最大的功能是供人來使用。所以我們在做優化設計時，在滿足各種規范、功能要求的前提下，同時也關心它的舒適度、經濟性、節能環保等各項指標，這樣才能優化出更完美的作品。